Pris per leilighet

Hva koster rørfornying per leilighet i borettslag?

Når styret vurderer rørfornying, er det ett spørsmål som alltid kommer først:

Hva betyr dette for hver enkelt beboer?

Typisk pris per leilighet

Kostnaden for selve rørfornyingen(innvendige foringer og forsterkningshatter i grenrør) i borettslag varierer,men et grovt estimat er:

o  25 000 – 120 000 kr per leilighet

Det sier seg selv at for et borettslag på flere hundre leiligheter er dette et stort prisspenn som gir for lavt grunnlag til å kunne ta innledende beslutninger.

For et ordinært borettslag på et par hundre leiligheter der alle rør skal fornyes inklusive bunn- og uttrekkseldninger, er kanhende estimatet på selve rørfornyingen

o   35 000 – 50 000 kr per leilighet, eks mva

 Tilleggskostnadene (rørlegger ogbygningsarbeider) for det samme borettslaget er fort vekk

o   10 000 – 20 000 kr per leilighet, eks mva

For den enkelte beboer (andelseier) sier det seg selv at det er den totale kostnaden som er interessant. Denne beboeren måtte kanskje i tillegg kjøpe inn et nytt ferdigmontert dusjkabinett til 15 000 – 20.000 samt leie mellom-lager til oppbevaring av alt som sto i kjellerboden under prosjektet til 2 000 – 5 000 kr. osv

o   50 000 – 100 000 kr per leilighet, eks mva

Som det fremgår av eksempelet over, kan det fort vise seg at prisen på selve rørfornyingen kun utgjør 60-80% av den totale kostnaden.

For rørfornyingsentreprenøren er sjelden selve materialkostnaden (foringer, forsterkningshatter og kjemi) over 15-25% av kostnaden for rørfornying inne i bygninger. For dem er det altså tiden de beregner som blir avgjørende for pris og marginer.

For rørleggeren er det litt annerledes; der er materialkostnaden en større del av kostnaden. Sertifiserte rørleggere er som regel også en mer kostbar arbeidskraft enn operatører på rørfornying, så det blir viktig at deres tid på prosjektet tilpasses kun det som krever deres sertifisering.

Så hva er det som skaper det store spennetfra tilbud til ferdig resultat? Hvor tydelig har bestiller vært i sin forespørsel? Hvor tydelig er entreprenøren i sitt tilbud?  

Majoriteten av tilbydere har lært av sine erfaringer, og er tydelige i sine forbehold eller presiseringer på hva som inngår – hva som ikke inngår – hva som kan påvirke. Eksempelvis:

·       Hvilke rør inngår? (hva med bunnledninger og evt taknedløp)?

·       Antall bad/kjøkken per enhet, badenes størrelse?

·       Rørtilstand; lar rør og grenrør seg fornye?

·       Skal slukene byttes ut? Kan de/ bør de pensles eller på noen måte levetidsforlenges uten at membran i våtrom berøres?

·       Skal rør som er byttet de siste 10 årene trekkes ut av entreprisen? Er dette mulig på grunn av grenrør og påkoblinger oppover i etasjene?

·       Byggets størrelse og utforming?

·       Utvendige traseer og kummer; vil det bli behov for spyle- og/eller sugebiler som ikke er dekket i tilbudet? Rehabilitering av armaturer i kummer?

·       Kompleksitet i rørsystemet; bend og tilgjengelighet for fresing og montering av forsterkningshatter, mv?

·       Er det behov for tilgang til tak; er kostnader for stilas og sikring ivaretatt?

·       Kan synlige rør i kjeller fornyes eller bør de byttes, ikke minst mht tilkomst? Materialvalg? (herunder brannfeller, -celler og skorsteinseffekt)

·       Skal beboere kunne benytte sluk, vask og avløp i helgene gjennom prosjektet?

Styret i borettslaget må forholde seg til andre tilleggskostnader også, eksempelvis:

·       Skal borettslaget støtte beboere økonomisk dersom prosjektet tvinger dem til å skaffe nye dusjkabinetter eller WC dersom de gamle ikke lar seg remontere?

·       Er det spesielle krav til drift og vedlikehold som vil kreve tilpasning fra andre lokale leverandører (spylebiler, dyser, mv)?

·       Hva med beboere som har spesielle behov, og som ikke kan fungere med avstengt vann selv i kortere perioder? Hva kan kreves?

·       Har vi rutiner for et slikt prosjekt (HMS / Internkontrollforskrift / mv)? Hvordan mestre løpende oppfølging (byggemøter mv)?

·       Osv

Det er derfor viktig atselve tilbudsinnhentingen eller anbudsutformingen gjøres på en måte som skaper mest mulig forutsigbarhet og tilrettelegger for god dialog gjennom projekt- og byggemøter.

Ettersom ingen kjenner rørenes tilstand og utforming eksakt / i forkant, vil det alltid være FORBEHOLDENE som utgjør størst andel av den ukjente kostnaden. Da blir det viktig at noen kan tolke nettopp disse forbeholdene – eller presiseringene – i forkant av kontraktsinngåelser og løpende gjennom prosjektet.

Vi www.xomeone.com bistår gjerne med dette og tilsvarende hjelp for et vellykket og forutsigbart prosjekt.

‍

Hva påvirker prisen mest?

De viktigste faktorene:

·       Omfang (hva inngår)

·       Stengt eller åpent anlegg (Skal beboere ha tilgang på vann i deler av prosjektperioden?)

·       Tilgjengelighet (er rørene enkle å komme til?)

·       Skadegrad (lar rørene seg fornye, eller må mye byttes i løpet av prosjektet; slitasje vs akutte problemer)

·       Valg av metode (rørfornying vs. utskifting, metodevalg for kummer og sluk)

·       Tilleggskostnader utover selve rørfornyingen (sertifiserte rørlegger-, bygnings- og elektrisitetsarbeider. I enkelte prosjekter kan det kreves våtromsarbeider)

·       Prosjektstyring (god planlegging sparer penger)

Rørfornying vs total utskifting (kortversjon)

• Rørfornying: lavere kostnad, mindre inngrep, det kan tilrettelegges slik at folk kan bo hjemme gjennom prosjektet (utvendige brakker for dusj og wc – perioder med     stengte anlegg).
• Utskifting: høyere kostnad, større inngrep. Folk må flytte ut i prosjektperioden.

Hva styret bør gjøre

Ikke fokusere kun på totalpris.

Vurdér:

• Den totale kostnaden per leilighet (worst case – best case).  
• levetid på løsningene og således levetidskostnader på produktene.
• risiko for fremtidige skader dersom ikke FDV og oppfølging tas på alvor.

Følg fjellvettreglene - be om litt assistanse: Bli en best mulig bestiller av rørfornying.

Videre lesning

For en helhetlig vurdering av pris,levetid og beslutning:
‍Rørfornying i borettslag – pris, verdi og gode beslutninger

‍